陈启宗批地产商借贷过多:最好破产一些 就回归理性了

  • 日期:08-16
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恒隆集团及恒隆地产有限公司董事长陈启宗

新浪财经新闻由View Real Estate Agency主办的“2019年博鳌房地产论坛”于8月6日至9日在海南举行。恒隆集团及恒隆地产有限公司董事长陈其宗出席并致辞。

陈启宗认为,房地产开发商必须坚持可持续的房地产商业模式,而目前,很多房地产开发商都不理性。例如,他说中国房地产开发商喜欢卖出超过他们想要进入的排名。 “似乎数字越大,我就越强大。这真是莫名其妙。”他认为盈利能力和盈利能力是最理想的。

此外,陈其宗还表示,房地产开发商过度借贷的问题需要引起重视。 “我不知道世界上是否还有另一个经济体。住房房地产开发商的贷款利率为70%或80%,非常保守,超过100%和150%。”他强调,“开发商应该尽其所能借钱,而不是借钱。最好让一些大公司破产,吓唬每个人,从现在开始回归理性和支配地位。”

以下是演讲记录:

陈启宗:大家好!我的主题是“创建可持续房地产业务的新模式”。我们如何实现可持续的房地产商业模式?我认为最重要的是它必须是理性的。如果房地产商业模式不合理,那么恐怕它不可持续。社会总是走向理性的一面,因此包括房地产业务模式在内的所有非理性行为迟早都会被消除。

我们希望创建一个可持续房地产业务的新模式。我不认为创作有太多需要。我不相信有任何新型号,因为世界各地的房地产基本相同,细节可能不同,但原则总是一样的,所以事实上,根本没有必要创造任何东西,没有新的模式,但要回归理性,从其他人所做的工作中寻找适合中国的合适模式。

为了找到一个可持续的模型,我认为最重要的是避免不可持续的,即避免不合理的模式。我记得在过去的20或30年里,我得出的结论是,有太多非理性的东西。

让我举几个例子。我希望通过这种分享,我们可以帮助人们在思考问题和避免不可持续的行业模式时更加理性,避免不合理。

第一个例子,在今天的中国房地产市场,世界上每个人都有前所未有的东西。它超过数量,销售额,你需要1000亿,我要1300亿,你有1300亿,我想要150亿,看来数字越大,我就越强大。我觉得这真是莫名其妙。

中国房地产开发商是不合理的吗?你不只是一个数字,还是比赚钱更好?我的数字可能不多,但我赚钱的能力比你强。谁是赢家,谁是输家?任何与你的大脑一起思考它的东西都知道它比销售非常不合理。它甚至可以说是疯了。

我个人认为,在过去的20或30年里,中国的房地产市场是一个疯狂的阶段,在这个行业中发生了许多不合理的事情。我去年在这里说过你想赚钱或者你想赚钱。

我说声望当然是好的,赚钱更重要,你可以赚钱赚钱,然后我祝贺你。但通常你必须选择其中一个,你必须选择声望,销售数字比其他人大,或者你必须比其他人赚更多的钱,并赚取比其他人更多的钱。所以从这个角度来看,我希望中国的房地产开发商,特别是房地产开发商,可以回归理性并停止比较销售。

我也知道有些人甚至会使用手段进入前10名。有很多事情是不应该做的。如果你不想说什么,谎言即将到来,水太多了。所以我希望我们能比数量,销售更好,但能赚钱,比产品更好。

第二个例子,过度借贷的问题,我不知道世界上是否还有另一个经济体。住房房地产业务借贷率为70%或80%非常保守,超过100%,150%。非常。借钱不是为了尽你所能,而是借钱。这也是从第一点得出的。因为你必须借钱而不是数字和销售,你似乎没有考虑是否可以偿还债务。

借款是值得回报的。当然,历史告诉我们,很多时候政府不会因各种原因让你破产。昨晚我听说陈世涛告诉我,有一件好事。她说有些公司最近破产了。我说这是件好事。对于行业的正常发展来说应该是一件非常好的事情。房地产破产与其他行业的破产不同。由于房地产没有无形资产,其资产不会丢失,不会变老,也不会让更多的人失业。土地还在那里,房子还在那里,完全转换也没关系。

因此,我希望这个行业能够变得越来越理性,其中的开发商也应该尽其所能借钱,而不是借钱,最好让一些大公司破产,吓死所有人。在那之后,我将回归理智并尽我所能。

在第三个例子中,刚才提到的两点在世界其他地方相对较少。这个例子无处不在。这是羊群的心态和一群蜜蜂的心态。

由于房地产是一个长周期的行业,因此很容易拥有从众心理。这不一定是错的。很多时候这是正确的。你可能有70%的时间都有一群心理学。但仅仅因为它是一个长期的,总会有一个拐点。当拐点来临时,你必须能够逆转趋势。

在我个人的观察中,在过去的20或30年中,我已经能够关注转折点,尊重拐点,并能够在适当的时候逆转趋势。我认为这样的人太少了。

我记得王石十多年前经常谈到转折点。我希望房地产开发商能注意到这一点。也许有70%的时间你是一只羊,每个人都去找我,去吧,但你必须做好准备。当你转身时你会怎么做?你能得到这辆车,你能否在没有过度借贷的情况下逆转潮流?

另一个,我很少听说中国的房地产业务,我用一句话来说清楚。因为房地产是一项长期投资,所以每个人都希望关注并实施它,这个词就是“等”。你等不及了,你等不及了,你不是一个好的房地产经纪人,你必须学会等待。

有些人有一个错误的想法,认为我做的越多,我赚得越多,而历史告诉我们事实并非如此。当市场好时,你做得越多,你赚的钱就越多。但是当拐点来临时,你不知道如何停止。如果你不知道该等什么,那么你做的越多,你输的越多,最终的结果可能就是破产。

因此,房地产开发商必须学习功课,即等待。什么都不做,只要把手放在你的屁股下,你用你的屁股坐在你的手上,不要让你的手移动。在这方面,我相信很多知道恒隆的人都知道我可以等很多。当我不做事时,我什么都不做。当然,我每天都有同事这样做。我会等待我的决定。

恒隆去年在杭州买了一块土地。你知道我哪一年第一次去杭州吗?那是1991年,在我决定去上海之后,我放弃了杭州。 2004年,当我开始关注二线城市时,杭州是我的首选之一。

自2004年以来,我已经等了14年。在过去的14年里,基本上我已经看到了政府出售的商业贸易用地。还有很多人来政府来找我。我希望我们得走了。当时,我们没有复杂的事情要做,所以我们都想买它们,但我们确信有一件事,等你的时候,你会等。

我是一个男人,所以我被允许使用不恰当的比喻。就像等待一个女孩,不够漂亮,不够好。我等了14年,终于让我等待杭州最美丽的土地上最好的一块土地。

有人说你的出价过高。我绝对不这么认为。我不怕高价。问题是您的退货率有多高。当我10年前和5年前购买土地时,我的回报率是相同的。我希望这里的房地产开发商也在考虑一个问题,即是否学习和学习等等,内部和不自然,都不舒服,但历史告诉我们那些能够真正做到的人赚大钱都是那些可以等待这段时间的人。

最后,今天是房地产论坛。房地产的第一个黄金法则是什么?这是很多。第二重要的是什么?仍然很多。第三?仍然很多。但令我惊讶的是,现在,房地产似乎已经抛弃了最基本的黄金法则,好像位置并不重要。

当然,我知道如果你要覆盖工业建筑,那么位置并不是最重要的。如果你想建房子,位置更重要。如果你覆盖办公楼,那么这个位置就更为重要。如果你覆盖零售商场,特别是高端零售商场,这个位置绝对重要,这也是我们需要等待的原因之一。

如果您不尊重这些行业的原则,该行业将不会尊重您。如果您不尊重市场原则,市场将不会尊重您。因此,我也希望你不要盲目追逐土地,追逐数字,把土地的这一黄金部分放在重要位置。

另一点是供需关系。很多人不关心供应是什么。他们在地板上,旁边有许多购物商场。你必须去掩护,你的能力是什么,你的自信心是什么,你的封面可以比下一个好吗?你旁边的人可能比你大,比你早,能力比你强,经验比你多,为什么你认为我仍然可以在迟到的情况下获胜,有这么多的用品。就像我的陈不是自给自足一样,我必须去玩CBA。你想让我能打篮球吗?那不是自力更生,不尊重供求关系,自尊心太高,认为你是无所不能的,你的失败应该是什么,你的成功是因为天空没有眼睛。我希望你们所有人都能学习和尊重市场规律。

最后,谈谈两种可持续的房地产商业模式。我非常尊重朋友胡宇森先生。他曾多次参加博鳌房地产论坛。他今天没来。他正在河南深耕一个省。我认为他所做的事情是有意义的,对社会有益,对他而言。我也很好,只要他不比数字更好,做那些应该做的事情。

还有很多可持续的房地产商业模式,最后我会让恒隆公司的经验与您分享。这是高端商业地产的做法。

当然,有很多方法可以赚钱。每个人都有不同的模特。各种型号都有机会赚钱。我只是其中之一。但我认为恒隆的高端商业地产是一个非常可持续的新模式,因为我们非常尊重高端商业地产的基因,我的行业,我选择高端商业地产,有5个主要基因。

基因意味着什么?这是你天生就有的,你的基因是什么样的,你是什么样的。我很矮,我从不打篮球,要求我在年轻的时候和李宁一起学习,也许我的金库和李宁一样好,这是基因决定的。

高端商业地产中有5个基因。如果你尊重它,你就会成功,也不会成功。所以我把它放在你面前,你愿意进入这个行业与我竞争,我非常欢迎,因为这个市场太大了,很少有公司真正尊重这5个基因。如果你真的听我的话,也许你是中国的第二个。

件是什么,什么不好?这只能在经验中学到,一般来说,可能会犯很多错误,恒隆公司犯了很多错误,但我不告诉你,坏事知道自己错了。它已经成为我们非常重要的资产,这是我们继续取胜的重要途径。

第四是我们的设计,设计也需要在谦虚的学习中学习。很多人不尊重市场规律,不尊重设计的东西,认为自己做,你不能,因为你没有做过,你没有犯过太多错误。所以第四是设计。

第五是建筑。你的建筑必须是好的。很多人说恒隆阁的房子太贵了。我也知道我们过去有点过头了。在过去的七八年里,我们以后会更便宜。但你不能覆盖太多,因为你有一个很大的房子盖,你没有很好地覆盖它,也许你会在几年内翻新,我仍然可以使用它,你的房子只能是用于一个目的,因为你的设计不好,建筑物不好,我盖的房子可以灵活,我可以去高端,我也可以去低档,你只能去低齿轮。

这五个基因非常重要。这是我的商业模式,可以持续,合理,合理。我非常欢迎大家参与我的商业模式。我们的模型在历史上已经证明是成功的,我们所做的是累积的,积累了数十年,并且可以继续发展。

中国是一个很大的市场。一般来说,房地产价格正在上涨。可能会在一两年内下降,但从长远来看,中国的消费只会上升。因此,商业地产肯定会很好。

可以看出,有可能找到可持续的房地产战略模型。我希望这里的每个人都不会认为我所说的太简单了。我说的很简单,但你不尊重简单的事情,你不尊重,你不知道它是值得发财的。只有尊重市场的人,市场才会尊重他,最终将资金投入那些尊重市场的人的口袋里。我希望明年见到你的时候,我会更富有,谢谢。

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主编:陈永乐